Kepastian Hukum Hunian Horizontal di Atas Bangunan Komersial: Analisis Berdasarkan UUPA dan Regulasi Turunannya
DOI:
https://doi.org/10.56393/nomos.v5i2.3326Keywords:
Kepastian Hukum, Hunian Horizontal, Bangunan Komersial, UUPA, Rumah SusunAbstract
Pertumbuhan kawasan urban mendorong munculnya inovasi hunian, termasuk konsep hunian horizontal di atas bangunan komersial, seperti Cosmo Park Residence di Jakarta. Model ini menghadirkan tantangan hukum baru, khususnya terkait kepastian status hak atas tanah dan bangunan. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis kepastian hukum hunian horizontal di atas gedung komersial dengan menggunakan pendekatan yuridis normatif. Kajian difokuskan pada Undang-Undang Pokok Agraria Tahun 1960, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, serta regulasi turunannya. Hasil penelitian menunjukkan bahwa model hunian ini dapat diakomodasi secara normatif melalui skema Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) atau Hak Guna Bangunan (HGB), meskipun belum terdapat pengaturan eksplisit yang secara spesifik mengatur bentuk hunian tersebut. Ketidakjelasan regulasi ini berpotensi menimbulkan ketidakpastian hukum bagi penghuni, pengembang, dan pengelola gedung. Penelitian ini menyimpulkan bahwa kekosongan pengaturan hukum terhadap bentuk hunian ini perlu segera ditangani untuk memberikan kepastian hukum dan mencegah potensi konflik hak atas tanah di kawasan campuran. Urgensi penataan hukum menjadi semakin mendesak seiring meningkatnya tren pembangunan hunian vertikal dan horizontal campuran di kota-kota besar.
Downloads
References
Adhitiawarman, Danica. (2024). “Apa Sih Bedanya Punya Rumah Atas Mal dan Rumah Tapak?” detikProperti. https://www.detik.com/properti/berita/d-7582639/4-apa-sih-bedanya-punya-rumah-atas-mal-dan-rumah-tapak.
Andari, C. P. (2019). Akibat Hukum Asas Pemisahan Horizontal Dalam Peralihan Hak Atas Tanah. Notarius, 12(2), 703-717. https://doi.org/10.14710/nts.v12i2.29010
ATR/BPN RI. (2019). Permen ATR No. 12/2019 tentang Konsolidasi Tanah untuk Reklamasi. (Pasal tentang penerbitan sertifikat bangunan gedung bagi unit non-rusun).
Gautama, Sudargo. 1993. Tafsiran Undang-undang Pokok Agraria. Bandung: Bandung Citra Aditya Bakti.
Indraswari, Sekar Aqillah. 2025. “PKP Tegaskan Rumah Subsidi 18 Meter Sah Secara Hukum, Ini Dasar Aturannya.” detikProperti.
Maulandy Rizki Bayu Kencana. 2019. “Perumahan Mewah Ada di Atas Mall Of Indonesia, Berapa Harganya?” Liputan6. https://www.liputan6.com/bisnis/read/4001300/perumahan-mewah-ada-di-atas-mall-of-indonesia-berapa-harganya#:~:text=,Jakarta%2C Jumat%2C 28 Juni 2019.
Nuryono, Sandiyu. 2022. “Begini Solusi Hilangnya Legalitas Fungsi Non-Hunian di UU 20/2011.” industriproperti.com.
Pemerintah Republik Indonesia. (2021). PP No. 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Pasal-pasal pengantar konsep ruang atas tanah.
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Permen ATR/BPN) Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Pertimbangan Teknik Pertanahan
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Permen ATR/BPN) Nomor 18 Tahun 2021 Tentaang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan daan Hak Atas Tanah.
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Permen ATR/BPN) Nomor 1 Tahun 2021 membahas tentang sertifikat elektronik, yang merupakan bagian dari upaya modernisasi pelayanan pertanahan.
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2021 (Permen ATR/BPN No. 10/2021) mengatur tentang Pedoman Penyusunan, Peninjauan Kembali, dan Revisi Rencana Tata Ruang Pulau/Kepulauan
Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
Simanjuntak, R. 2020. “Status Hukum Hunian Horizontal di Atas Bangunan Komersial: Studi Kasus Cosmo Park.” Jurnal HUkum dan Tata Ruang: 112–29.
Sitepu, Rehulina Dwitanty, Zaidar, Maria Kaban, dan Jelly Leviza. 2024. “Analisis yuridis perlindungan hukum terhadap pemilik rumah hunian yang dibangun di atas gedung dengan fungsi usaha.” Jurnal Normatif 4(1): 378–90. doi:10.54123/jn.v4i1.356.
Tania. 2022. “Perancangan Hunian Vertikal Sebagai Tempat Tinggal, Berkreasi, Dan Berinspirasi.” Jurnal sains teknologi urban perancangan arsitektur.
Tjondronegoro, H., & Mufidah, N. 2021. “Permasalahan Pendaftaran Hak Milik Satuan Rumah Susun pada Hunian Non-Konvensional.” Jurnal Hukum Agraria: 55–73.
Undang-Undang (UU) Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun (Rusun)
Undang-Undang (UU) Nomor 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang
Undang-Undang (UU) Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
